Buenos Aires (AT) – Encontrar una vivienda asequible en las grandes ciudades alemanas se ha convertido en una tarea monumental. Según un análisis reciente del portal inmobiliario Immoscout24, los alquileres en las principales urbes del país, como Berlín, Múnich y Hamburgo, están aumentando más rápidamente que los precios de compra de las viviendas. Esta tendencia se ha intensificado en los últimos dos años, lo que ha generado una carga financiera aún mayor para los inquilinos.
Entre 2016 y 2022, el alquiler medio de las viviendas existentes en Alemania subió un 27%, mientras que los precios de compra de los apartamentos se dispararon un 77%. Sin embargo, a partir de 2022, los precios de compra comenzaron a disminuir ligeramente, cayendo un 9% entre 2022 y 2024, mientras que los alquileres subieron casi un 12% en el mismo período.
Este aumento de los alquileres genera un problema significativo para quienes buscan alquilar, ya que la demanda supera con creces la oferta de viviendas. La creciente presión sobre el mercado de alquiler está empujando a muchos alemanes a reconsiderar la opción de comprar en lugar de alquilar, particularmente en las grandes ciudades, donde la brecha entre los precios de compra y alquiler se ha reducido considerablemente.
Comprar: una opción cada vez más atractiva
El continuo aumento de los alquileres ha vuelto más atractiva la compra de inmuebles, tanto para uso propio como para inversión. Gesa Crockford, directora general de Immoscout24, explica que las recientes alzas de alquileres han llevado a muchas personas a optar por comprar, especialmente en las principales metrópolis del país.
En ciudades como Berlín, Fráncfort y Múnich, los precios de compra subieron un 66% entre 2016 y 2021, mientras que los alquileres aumentaron un 22%. A partir de 2021, la tendencia comenzó a revertirse: los precios de compra bajaron un 2%, pero los alquileres subieron un 29%. Esto ha reducido significativamente la diferencia entre los precios de compra y alquiler, lo que incentiva a quienes buscan vivienda a considerar la compra como una opción viable.
Sin embargo, este atractivo por la compra de inmuebles también enfrenta obstáculos, como el alto costo de construcción y la escasez de nuevas viviendas disponibles en el mercado.
Colapso en los permisos de construcción: una crisis prolongada
La falta de nuevas viviendas es uno de los factores clave que agrava la crisis habitacional en Alemania. A pesar de los esfuerzos del gobierno por aumentar la oferta de viviendas, los permisos de construcción han disminuido de manera drástica. De enero a julio de 2023, se aprobaron solo 123.600 nuevas viviendas, un 20,8% menos que en el mismo periodo del año anterior, según la Oficina Federal de Estadística.
Este descenso es particularmente grave en las viviendas unifamiliares, que cayeron un 28,4%. Los altos costos de construcción, sumados a la costosa financiación, han reducido la demanda de nuevas viviendas y, en consecuencia, ha bajado el número de proyectos aprobados.
El Instituto Ifo de Múnich reveló que en agosto de 2023, más del 50% de las empresas de construcción aún se quejaban de la falta de pedidos, y esta tendencia ha permanecido constante durante los últimos nueve meses. Según Klaus Wohlrabe, director de la encuesta del Ifo, la crisis en la construcción residencial se mantendrá durante mucho tiempo, afectando la disponibilidad de viviendas nuevas y exacerbando la crisis habitacional.
Las metrópolis alemanas: el epicentro de la crisis
Las grandes ciudades de Alemania, como Berlín, Hamburgo y Múnich, son las más afectadas por esta situación. La convergencia entre los precios de compra y alquiler en las metrópolis ha hecho que el acceso a la vivienda sea más complicado, tanto para inquilinos como para compradores potenciales. En estas ciudades, la diferencia entre los precios de compra y alquiler se ha reducido hasta un mínimo histórico del 3,4% en 2024, lo que refleja una creciente presión sobre ambos mercados.
La situación es especialmente crítica para quienes buscan viviendas nuevas. Los altos costos de construcción han impulsado un aumento del 32,3% en los alquileres de nuevas edificaciones desde 2021, mientras que los precios de compra solo han aumentado un 3,2%. Esto significa que, aunque la oferta de nuevas viviendas sea limitada, el costo de vivir en una de ellas sigue siendo prohibitivo para muchos alemanes.
¿Qué depara el futuro para el mercado inmobiliario alemán?
A corto plazo, no parece haber una solución fácil para la crisis del mercado inmobiliario en Alemania. La falta de nuevos proyectos de construcción, los altos costos de financiación y la creciente demanda de viviendas continuarán presionando los precios, tanto de alquiler como de compra. Esto afectará de manera desproporcionada a las personas con ingresos medios y bajos, quienes enfrentarán mayores dificultades para encontrar viviendas asequibles.
Las previsiones indican que la crisis en el sector de la construcción residencial continuará afectando la oferta de viviendas durante los próximos años. Además, la brecha entre los precios de alquiler y de compra seguirá cerrándose, lo que podría incentivar aún más la compra de inmuebles en las principales ciudades, pero también dificultará el acceso a la vivienda para muchos ciudadanos. La crisis de vivienda en Alemania sigue siendo un tema urgente, especialmente en las grandes ciudades. Mientras los alquileres continúan aumentando a un ritmo acelerado y la construcción de nuevas viviendas disminuye, los inquilinos y compradores se enfrentan a un futuro incierto en el mercado inmobiliario alemán.
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