Buenos Aires / Berlín – El mercado inmobiliario alemán sigue enmarcado en una tormenta perfecta. Los alquileres en muchas ciudades alemanas aumentaron un 4 % este año, alcanzando un incremento acumulado del 64 % desde 2010. Por el contrario, los precios de compra de terrenos, viviendas unifamiliares y departamentos de propiedad disminuyeron de promedio un 5 %, alejando el registro oficial de los objetivos del Gobierno del canciller Olaf Scholz. Sin embargo, en paralelo también caen los permisos de construcción de nueva vivienda, según lo refleja el último análisis del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW).
La investigación, basada en datos de transacciones de más de 150 ciudades, señala que desde mediados de 2024 los precios comenzaron a subir nuevamente, impulsados por la caída de tasas de interés y la alta demanda de viviendas frente a una oferta limitada. Este desequilibrio se refleja en tasas de vacancia excepcionalmente bajas, como el 1 % en Berlín, un nivel muy inferior al 3 %, considerado el límite para que un mercado sea calificado como ajustado.
Los economistas del DIW, Konstantin Kholodilin y Malte Rieth, enfatizaron que la oferta sigue siendo limitada, lo que contribuye al aumento de precios. Esto se suma a la creciente población, que incrementa la demanda. Desde 2022, el porcentaje de viviendas o propiedades disponibles que no están ocupadas cayó una media del 2,5 % y la tasa de vacancia es aún más baja en las grandes ciudades, como el citado 1 % de Berlín.
Entre precios y terrenos
El prolongado auge inmobiliario en Alemania se detuvo en 2022 debido al aumento de las tasas de interés. Según datos de la Oficina Federal de Estadística (Destatis), los precios de compra cayeron alrededor de un 8 % en 2022. En las grandes ciudades, las caídas en los precios de bienes inmuebles y terrenos fueron más pronunciadas. Aquí, los precios cayeron un promedio del 13 %, y en el caso de casas unifamiliares en ubicaciones de atractivo medio, un 16 %.
Según el informe, a pesar de las caídas, los terrenos, las casas unifamiliares y las casas adosadas siguen siendo, en promedio, el doble de caras en todo el país que antes del inicio del auge en 2010. Agrega que los pisos en propiedad son un 117 % más caros. Rieth afirmó que “la caída temporal de los precios no puede ocultar el hecho de que el verdadero problema de la escasez de viviendas persiste”.
En 2023, se construyeron menos de 300.000 viviendas nuevas, y las previsiones para este año no ofrecen muchas esperanzas. “El nuevo Gobierno alemán debe incluir urgentemente en su agenda la necesidad de contrarrestar esta situación mediante la actividad de construcción pública, así como la simplificación de procedimientos y normativas”, afirmó Rieth. El Gabinete decidió rebajar del 15 al 11 % el límite máximo para el aumento de los alquileres en los mercados inmobiliarios con escasez de viviendas. Pero la incertidumbre ante el cambio de Gobierno también afecta a la reciente decisión de prorrogar y endurecer la congelación de los alquileres hasta finales de 2029.
Permisos de construcción en caída
Por otra parte, la tendencia a la baja de los permisos de construcción en Alemania no cesa, ya que en octubre se aprobó la construcción de 18.800 viviendas, un 18 % menos que un año antes, informó hoy Destatis. De enero a octubre se aprobaron un total de 175.800 viviendas, casi una quinta parte (19,5 %) menos que en el mismo periodo del año anterior. El objetivo anual del Gobierno alemán de 400.000 nuevas viviendas se aleja así de manera considerable.
Las cifras de Destatis incluyen los permisos de construcción de pisos en edificios nuevos, así como las reformas. Las licencias son un indicador importante de la escasez de viviendas en las ciudades, ya que lo que no se aprueba no se construye después.
La construcción residencial está en crisis tras la subida de los tipos de interés y los elevados costos de construcción. El número de permisos de construcción para viviendas unifamiliares descendió de forma especialmente acusada en octubre: casi una cuarta parte (23,6 %), hasta 31.800. El número de autorizaciones para viviendas adosadas cayó un 13,6 %, hasta 10.700.
La construcción residencial acusa el golpe
El número de viviendas aprobadas para el tipo de edificios más grandes en cuanto a número, las llamadas multifamiliares, también descendió de forma significativa, alrededor del 22 %, hasta 92.000. La asociación del sector de la construcción HDB habló de un resultado provisional decepcionante a finales de año. “Tras muchos meses de descensos elevados de dos dígitos, ahora estamos al mismo nivel que en 2012”, dijo su director gerente, Tim-Oliver Müller.
Basándose en una encuesta realizada en otoño, la Asociación Alemana de Cámaras de Comercio e Industria (DIHK) ve ligeros signos de recuperación. Sin embargo, el analista económico de la entidad Volker Treier puntualizó que, “en conjunto, la situación empresarial del sector de la construcción sigue muy por detrás de los años anteriores a la crisis y de la media a largo plazo”.
La agenda del próximo Gobierno alemán debe incluir el fomento de la construcción de viviendas asequibles, la reducción de la burocracia y la limitación de los requisitos de construcción impuestos por el Gobierno, coinsideró la situación Müller la situación.
(AT / dpa)
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