Buenos Aires (AT) – El mercado inmobiliario en Alemania ha experimentado transformaciones significativas a lo largo de las últimas décadas. Mientras algunos señalan que hoy es más difícil que nunca adquirir una vivienda, otros argumentan que factores como el aumento de ingresos y las condiciones crediticias moderan esta percepción. Analizar las variables involucradas en el acceso a una vivienda permite entender si la compra de inmuebles realmente se ha vuelto menos alcanzable para las familias alemanas.
Desde 2010 hasta 2022, el costo de las viviendas en Alemania creció aproximadamente un 94%, según datos del Instituto Federal de Estadística (Statistisches Bundesamt). Este aumento refleja una tendencia global, impulsada por la creciente demanda, la escasez de suelo urbano y las inversiones extranjeras en propiedades. Sin embargo, este crecimiento también ha hecho que muchos compradores potenciales encuentren inaccesibles los precios actuales.
A modo de ejemplo, mientras que el promedio del precio por metro cuadrado en las zonas urbanas más codiciadas superó los EUR 6.000 (US$ 6.257) en 2022, el costo en las regiones rurales se mantuvo considerablemente más bajo, aunque igualmente afectado por el incremento generalizado.
El rol de los ingresos y los costos asociados
En términos nominales, los ingresos también han crecido de manera significativa. El salario promedio en 1991 era de EUR 1.832 (US$ 1.910) brutos mensuales, mientras que en 2023 alcanzó los EUR 4.500 (US$ 4.690). No obstante, este aumento no ha sido suficiente para compensar el alza de los precios inmobiliarios ni los costos asociados a la compra de una propiedad.
El profesor Michael Voigtländer, especialista del Instituto Alemán de Economía, destaca que el acceso a la vivienda depende no solo de los precios de los inmuebles, sino también de factores como los intereses hipotecarios y los costos adicionales, incluidos impuestos, honorarios notariales y tarifas de intermediación. “Hoy en día, los compradores necesitan aportar más capital propio, lo que dificulta la adquisición inicial,” subrayó Voigtländer.
Las tasas de interés: un factor clave
El comportamiento de las tasas de interés ha sido determinante en la accesibilidad a la vivienda. En 1991, los préstamos hipotecarios tenían tasas cercanas al 10%, lo que contrastaba con los niveles históricamente bajos observados entre 2010 y 2019, cuando los intereses cayeron incluso por debajo del 2%. Sin embargo, en los últimos años, las tasas volvieron a subir, situándose en torno al 3,5% en 2023.
Aunque estos valores son relativamente bajos en comparación con los de décadas anteriores, el impacto combinado de precios altos y requisitos de mayor capital inicial ha generado dificultades para nuevos compradores.
Cambios culturales y aumento de la demanda
Otro factor que influye en la percepción de la accesibilidad es el cambio en las expectativas de los compradores. Entre 1991 y 2021, la superficie habitable promedio por persona pasó de 35 a 48 metros cuadrados. Este aumento refleja una tendencia hacia viviendas más amplias, lo que inevitablemente incrementa los costos.
Además, los cambios demográficos, como el aumento de hogares unipersonales y el envejecimiento de la población, también han contribuido a una mayor demanda de viviendas. Estas tendencias desafían las soluciones tradicionales de vivienda y presionan aún más sobre el mercado inmobiliario.
Comparaciones históricas: ¿antes era más fácil?
El “índice de asequibilidad” de la OCDE, que mide la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos disponibles, sugiere que adquirir una propiedad en los años ochenta y noventa era incluso más difícil que en la actualidad. En 1981, este índice alcanzó su máximo histórico de 115,5 puntos, mientras que en 2023 se situó en 41 puntos.
Sin embargo, este análisis tiene limitaciones, ya que no incluye costos adicionales como tasas de interés o impuestos a la propiedad. Además, factores como las ayudas estatales para la construcción y la posibilidad de realizar reformas con mano de obra propia, común en décadas anteriores, ya no son tan habituales.
Matthias Zetzl, especialista en financiamiento inmobiliario de la consultora Dr. Klein, sugiere que las prioridades de las generaciones también han cambiado. “Antes, muchas familias estaban dispuestas a reducir gastos en vacaciones o lujos para ahorrar en vivienda,” explicó. Hoy en día, los consumidores priorizan experiencias como viajes o tecnología, lo que afecta sus posibilidades de ahorro para una propiedad.
Situación inmobiliaria en la Argentina
Aunque el contexto de Alemania difiere del argentino, las tendencias identificadas ofrecen lecciones valiosas. En la Argentina, donde el acceso a la vivienda también enfrenta barreras significativas, como la falta de créditos hipotecarios accesibles y la inflación, el debate sobre prioridades y políticas públicas cobra relevancia.
Además, la adaptación de modelos de financiamiento mixtos y la promoción de soluciones habitacionales más accesibles podría inspirarse en experiencias internacionales como la alemana. La búsqueda de un equilibrio entre ingresos, financiamiento y precios inmobiliarios sigue siendo un desafío compartido.
El acceso a la vivienda en Alemania sigue siendo un tema complejo, moldeado por factores económicos, culturales y demográficos. Aunque hoy es menos “asequible” que en algunos momentos de la década de 2010, las comparaciones históricas muestran que adquirir una propiedad nunca fue fácil. Comprender estas dinámicas permite identificar estrategias para mejorar la accesibilidad y responder a las necesidades habitacionales de futuras generaciones.
Hacé tu comentario