El acceso a una casa se convirtió en uno de los principales problemas económicos y sociales de Europa. Los precios de compra subieron alrededor de un 60% desde 2015, los alquileres siguieron el mismo camino y los ingresos familiares no consiguieron acompañarlos. La crisis de viviendas ya provoca que uno de cada diez europeos tenga dificultades para pagar a tiempo el alquiler o la hipoteca.
Alemania, por ejemplo tiene una carencia estimada en cerca de 1,3 millón de viviendas y el déficit golpea especialmente a Berlín, Múnich, Hamburgo y otras ciudades donde conseguir un departamento puede exigir meses de búsqueda.
Alemania intenta contener los alquileres
El instrumento central del gobierno alemán es el freno al alquiler, vigente desde 2015 y prorrogado hasta 2029. Los estados federados pueden declarar determinadas zonas como mercados tensionados y limitar los nuevos contratos a un máximo del 10% por encima del valor medio de referencia.
Las ciudades también comenzaron a perseguir las viviendas retiradas del mercado residencial. Berlín, Hamburgo y Colonia exigen registros para controlar el alquiler turístico, mientras Múnich puede consultar datos de consumo eléctrico y agua para comprobar si un inmueble lleva demasiado tiempo vacío.
En abril, el gabinete federal aprobó un proyecto con nuevas protecciones para los inquilinos. La iniciativa limita el traslado de la inflación a los contratos indexados, obliga a separar el recargo por muebles y considera razonable un máximo equivalente al 10% del alquiler neto.
El desafío de construir más
Alemania terminó 2025 con un descenso del 18% en la cantidad de viviendas terminadas, y el tiempo promedio entre la autorización y la finalización de una obra llegó a 27 meses. Las aprobaciones comenzaron a recuperarse y superaron las 238.000 en el año, aunque todavía no alcanzan para compensar el déficit acumulado.
El llamado Bau-Turbo, vigente desde octubre de 2025, permite que los municipios autoricen proyectos sin elaborar o modificar previamente un plan urbanístico. Si una administración decide aplicar el mecanismo, puede aprobar nuevas viviendas después de una revisión de tres meses.
“Necesitamos rápidamente más viviendas asequibles. La nueva regulación permite que los municipios aceleren sustancialmente la planificación y la aprobación. Eso ahorra tiempo y costos”, afirmó la ministra de Vivienda, Verena Hubertz. La funcionaria reconoció que el mercado todavía no superó la crisis, aunque destacó trece meses consecutivos de aumento en las autorizaciones.
El presupuesto de 2027 contempla 5.000 millones de euros para vivienda social y otros 2.000 millones destinados a programas de construcción. El Gobierno sostiene que sus líneas de financiamiento respaldaron cerca de 126.000 unidades en los últimos quince meses. “La vivienda asequible es la cuestión más urgente de nuestro tiempo”, señaló Hubertz al defender las partidas ante el Bundestag.
Europa prueba soluciones enfrentadas
Austria fijó topes diferentes para los aumentos: un máximo del 1% en 2026 y del 2% en 2027, principalmente para inmuebles antiguos con rentas reguladas. París y Lyon establecen valores máximos por metro cuadrado, e Italia planea reacondicionar unas 60.000 propiedades públicas o concertadas en la próxima década. Polonia, en cambio, deja los precios en manos del mercado, pero exige avisar cualquier incremento con tres meses de anticipación.
Las diferencias son todavía más marcadas frente a los desalojos de inquilinos. Francia suspende las expulsiones entre noviembre y marzo, una protección que también existe en Polonia y algunas regiones belgas. Portugal busca permitirlas después de dos meses de deuda, frente a los tres actuales, y Grecia habilitó procedimientos que pueden concluir en seis meses.
Austria destinó 28 millones de euros anuales a un programa que evitó más de 42.000 desalojos desde 2022. Finlandia permite que los hogares de bajos ingresos soliciten ayudas retroactivas para cancelar deudas y detener procesos judiciales. Ambos modelos apuntan a resolver la mora antes de que una familia pierda su vivienda.
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