martes, 26 de septiembre de 2023

No solo en la Argentina, el mercado inmobiliario genera preocupación. En Alemania, muchas personas están enfrentando dificultades en el mercado de alquiler. Son cada vez más los inquilinos que deben elegir entre pagar el alquiler o salir a comer. En paralelo, el sector inmobiliario también se encuentra en una situación crítica. Quiere decir: la oferta tiende a la baja. Entre otros motivos, los que más pesan son los aumentos en los costos de los materiales de construcción y las tasas de interés más elevadas, que dificultan la financiación de proyectos. Esto ha llevado a que las personas ya no puedan costear la construcción de viviendas. Y también a que los inversores se muestren reacios a embarcarse en proyectos de construcción.

Las últimas cifras proporcionadas por la Oficina Estadística de Alemania revelan que en junio se aprobaron solamente 21.000 permisos para la construcción de departamentos. Dicha cifra representa una disminución del 31,5% en comparación con el mismo período del año anterior. En total, a una disminución de 9.600 departamentos en números absolutos.

Al mismo tiempo, el desarrollador inmobiliario Vonovia, uno de los más grandes del país, anunció hace poco que pospondrá la construcción de 60.000 departamentos por la escasez de inversión y a los costos creciente. La caída en los precios de las viviendas en Alemania está llevando a que los inversores consideren que los márgenes de ganancia no justifican realizar inversiones en el sector.

¿Podrá una cumbre ser la solución a esta crisis?

Ante esta situación, el Gobierno ha tomado la iniciativa de convocar una “cumbre de construcción de viviendas”, que se celebrará el próximo lunes, 2 de octubre. Conocido como el “Wohnungsbaugipfel”, el objetivo principal del encuentro es encontrar soluciones para aliviar la crisis que afecta al sector. En esta reunión, se han invitado a 30 grupos de la industria de la construcción para dialogar con Olaf Scholz y Klara Geywitz, ministra de construcción.

El medio público alemán, ARD, obtuvo una copia de la declaración pública que resume los puntos clave de la política gubernamental. Comienza de la siguiente manera: “la creación de viviendas asequibles es uno de los problemas sociales más apremiantes de nuestra época”. Lo cual pone en relieve la magnitud de la problemática de las viviendas.

Facilitar la calificación para préstamos

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El canciller alemán Olaf Scholz convocó a una cumbre por las crisis de viviendas. (CRÉDITO: CNBC)

Una de las medidas más destacadas que se discutirá en esta cumbre es la posibilidad de elevar el límite máximo de ingresos anuales para obtener préstamos con descuento a través del banco estatal KfW. En la actualidad, este límite se sitúa en 60,000 euros, pero se propone elevarlo a 90,000 euros para una familia compuesta por tres miembros, según informó Tagesschau.

Además, se planea incrementar la cantidad máxima disponible para otorgar como préstamo en 30,000 euros adicionales. De ese modo, se llegará a un total de 170,000 euros, con una tasa de interés anual de tan solo medio por ciento. La medida va a permitir que un mayor número de familias logre costearse la construcción o compra de viviendas, siempre y cuando sean eficientes en energía.

Hasta la fecha, el costo de la instalación de aislamiento amigable con el medio ambiente había limitado el éxito del programa de alivio financiero. En un principio, apenas se presentaron 245 solicitudes desde su lanzamiento en junio. La ministra de construcción alemana afirmó entonces que el Gobierna estaba “mejorando las condiciones de financiamiento y haciendo que el programa sea más atractivo.”

Por su parte, el ministro de Clima y Economía del Partido Verde, Robert Habeck, anunció que retrasaría los planes de introducir nuevos requisitos para el estándar de aislamiento EH 40. Estos requisitos habrían obligado a las nuevas construcciones a utilizar solamente el 40 por ciento de la energía en comparación con otros edificios. Habeck declaró a la agencia de noticias Reuters que “la introducción de la Ley de Energía de Edificación asegura que los nuevos edificios tendrán calefacción respetuosa con el clima a partir de 2024. Por eso, ya no considero necesario introducir rápidamente el nuevo estándar EH 40”. Y añadió: “En la enmienda a la ley de contratación pública prevista para 2024, nos aseguraremos de que los criterios de sostenibilidad se implementen de manera menos burocrática, más simple y, por lo tanto, mejor.”

Apoyo a reformas europeas y más fondos para viviendas sociales

El gobierno alemán sigue respaldando reformas a nivel europeo que impongan “cuotas exigentes” para la renovación y mejora del parque de edificios, pero por ahora no planea hacer esto obligatorio para las viviendas individuales.

En un intento de abordar la crisis de vivienda, los 16 estados de Alemania recibirán una inversión de 18 mil millones de euros destinada a la construcción de viviendas sociales. Ciudades como Múnich y Berlín, que enfrentan una demanda extremadamente alta de viviendas, podrán reformar las leyes de planificación para agilizar la construcción de viviendas baratas.

Un “bono climático” y beneficios fiscales para viviendas

El gobierno también tiene la intención de implementar un “bono climático” para incentivar a los propietarios de viviendas a reemplazar sus calderas de gas y petróleo por sistemas de calefacción respetuosos con el clima, tal como exige la  ley de calefacción del gobierno del canciller Scholz.

Además, el gobierno planea introducir una ley de viviendas sin fines de lucro. Esta ley otorgará incentivos fiscales y financiamiento adicional a los propietarios que proporcionen viviendas asequibles de manera consistente. Vale la pena mencionar que Alemania había tenido viviendas sin fines de lucro hasta 1990, cuando fueron abandonadas a nivel federal después de un escándalo de corrupción.

En el medio de la crisis inmobiliaria, el gobierno alemán intenta tomar una serie de medidas para abordar la crisis en el mercado. La cumbre de construcción de viviendas y las propuestas de políticas gubernamentales apuntan a facilitar el acceso a la vivienda, estimular la inversión en construcción y promover la eficiencia energética en el sector de la vivienda. Estos esfuerzos tienen como objetivo resolver los desafíos que enfrentan tanto las familias en busca de viviendas baratas como los inversores en el mercado inmobiliario.

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